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  中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)指出,二三线城市房价上涨原因有两点:一是调控政策分化,部分二三线城市的人才政策成为购房者绕过限购的工具;二是版块轮动影响,一二线热点城市调控后,二三线城市库存去化加速。

第三,考生的地理、生物学科会考成绩均达到B及其以上等级。

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湖南体彩网:启动全面战略转型 新恒大可期-桂平新闻

【崔钟训被判刑1年】

随着房企年报的陆续放榜☆∟,地产龙头企业之一的中国恒大(03333□,以下简称“恒大”)在3月31日也晒出了2019年的年报成绩单∟﹡。从数据来看↑﹡△,2019年∟,恒大完成此前制定的2019年实现6000亿元的销售目标↑☆?。然而┊⌒,于恒大而言☆,成绩只代表过去⊙∵,在未来恒大有更高的追求目标⌒。当日的业绩发布会上□♀,恒大董事局主席许家印官宣♀∵,恒大从2020年开始启动战略转型⊿♂,全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略♀♂,用最大的决心、最大的力度∴△⌒,把负债降下来⌒。对于投资者而言⌒△▽,一个稳健的新恒大值得期待♀↑。

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在控规模方面↑⊿?,夏海钧具体谈到⌒△□,目前不算旧改项目♂﹡?,恒大拥有的土地储备是2.93亿平方米∴∴,67%分布在一二线城市π∵△,这样的土地储备〇♀,希望每年减少3000万平方米▽♀,三年减少9000万平方米〇,把总土储控制在2亿平方米左右⊿☆┊。按照这个目标♂,大概以后三年每年新增的土储是4000万平方米左右π⊙∵,以前我们是6000万-8000万平方米△∟。

谈及“控规模”⊙⊿π,许家印称就是要严控土地储备规模◇﹡。许家印具体谈到♂∵∴,恒大着力控制土地储备规模△∟∵,要实现土地储备负增长♀□⌒,即未来三年每年要降低3000万平方米左右△,到2022年降低到2亿平方米左右⊿,以降低土地费用支出π,减少资金沉淀∴∴。

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控规模土储降至2亿平方米除了做高增长的加法之外⌒?,恒大同样重视在规模上做“减法”□□。

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截至2019年末﹡⌒π,恒大集团总土地储备项目876个♂,分布于中国237个城市☆⌒⊙。总规划建筑面积2.93亿平方米◇,土地储备原值为5273亿元〇⌒,土地储备平均成本1800元/平方米⊙。 其中一二线城市土地储备原值达3524亿元⊿﹡┊,占比67%♂,平均楼面地价2252元/平方米;三线城市土储原值1749亿元〇,占比33%π﹡♀,平均楼面地价1281元/平方米♀∴。同时▽,恒大集团拥有旧改项目101个﹡♂〇,其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备⊿﹡。

降负债平均每年降1500亿房地产作为资金密集型行业?♀△,高速增长的房企普遍采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式π∵,其中的逻辑在于房企要实现高增长必须储备大量土地∴⌒,从而沉淀大量资金推高负债⊿⌒。

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高增长2022年销售破万亿完成2019年的销售目标后♀▽,恒大对自己提出了更高的要求◇,再定下2022年销售破万亿的新目标⌒□?。

而随着恒大“规模+效益”发展战略的实施?◇,保持规模增长的同时也更加注重增长质量♂,因此降负债、去杠杆成了必然选择◇▽。

夏海钧认为⊙?,去年恒大新增的土地储备50%左右都是并购来的⊿♀?,都是小企业发展过程中扛不住了☆⊿◇,“我们负债高跟这个也有关系⌒ππ,大家看到里面有信托比较多♂,其实不是恒大借的信托﹡▽∵,而是我们收购二手项目的时候﹡↑☆,这个项目原来带过来的负债♀,带过来的一些信托产品没到期⌒,变成恒大的债务以后∴∴⊙,由恒大并表△。随着并购大潮的慢慢退却□□⊿,我相信恒大的利息成本、债务成本会大幅度降低”〇。

分析指出〇﹡▽,恒大拥有2.93亿平方米的土地储备⌒☆┊,因此可以适度减少拿地﹡♂,充分利用现有土地储备▽∴〇,既能确保公司的持续发展↑∴⌒,还能大幅减少支出◇π〇,为新战略的实施提供有力保障☆π⊿。

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夏海钧表示∵〇,“土地储备这块┊⊙,我们减少了2000多万平方米?♂♂,也减少了几百亿元的土地储备↑,综合起来?,每年大概在规模增长和控制土储方面能够有2000亿元左右的现金余额”〇⊙♂。

许家印称△,“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元□⌒,到2022年要把总负债降到4000亿元以下♂☆。 许家印还在现场算了笔账:“2018年、2019年∴♀,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右?∴∵,如果今年实现销售8000亿元?↑♀,回款按7000亿元计算π,就会增加2500亿元的销售回款◇▽。同时□∵,恒大今年减少土地储备3000万平方米◇?△,就等于减少600亿元的支出◇┊♀。这样一增一减∵,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标??△。”

而要实现这一降负债目标♀□,确保“高增长”与“控规模”是关键⊙□┊。 夏海钧同时提到┊,“通过土地储备的逐渐减少来实现公司的控规模降负债的要求”?△。

破万亿的销售目标底气何来♀?恒大董事局副主席、总裁夏海钧在3月31日召开的2019年业绩发布会上给出了答案┊。他认为∴,恒大在房地产企业中最大的优势〇,是拥有良好的土地储备?♀。恒大在作出土地价格增长高于利息增长的判断后π,通过抓住中国房地产的黄金20年↑♂〇,储备了非常多的低价土地♂▽∴,平均土地成本低至每平方米1800元π。

财报显示♂,恒大2019年实现营业收入4775.6亿元人民币∴□﹡,较2018年增长2.4%﹡,净利润为人民币335.4亿元□▽,净利润率为7%;核心业务利润为人民币408.2亿元﹡,核心业务利润率为8.5%♂☆,对应的股东应占利润为人民币172.8亿元⌒◇。

恒大2019年营业收入中〇,物业发展部分收入为4645.7亿元⊙♂↑,同比上升2.6%;物业管理收入达43.8亿元♂△,同比上升7.6%;投资物业收入达13.6亿元□∵∵,同比增长15.3%﹡∵♂。

同时▽,恒大还采用强有力的成本控制△?△,实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式□△,大幅降低营销、管理、财务三大费用▽♂,成本的降低也进一步确保了负债的降低∴。

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尤其在销售方面﹡┊♂,恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命﹡☆,实现了一季度业绩“开门红”:销售额1465亿元∴⊙,大增23%⊿,销售回款1133亿元⌒☆♂,大增55%♀┊,行业排名第一⌒⊿,既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录☆∴↑,更充分展现恒大实施新战略的巨大成效□♂♀。

截至2019年末♀,恒大的资产负债率为77.9%□┊,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%♀△△,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元▽,同比增长12%┊。

许家印亦表示♂⌒,目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备?,今年总可售面积达1.32亿平方米⊙∴,可售货值达1.27万亿元∟,按照64%的去化率保守估算⊿?π,可实现销售8110亿元?△?,完成8000亿元销售并无压力⊿◇♀。

据恒大财报显示﹡□,公司2019年度录得合约销售额人民币6010.6亿元∟♂﹡,较2018年增长9%;合约销售面积5846.3万平方米﹡,较2018年增长11.5%;合约销售均价每平方米人民币10281元π□。

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成绩单完成6000亿元销售目标2018年年度业绩发布时♂〇,恒大曾定下2019年合约销售6000亿元的目标△。如今♂⊙,在2019年恒大兑现承诺π。

在新的战略中♂⌒□,保持高增长依旧是恒大的首要目标〇。许家印表示▽﹡♂,“高增长”就是要实现销售高速增长↑,今年要实现销售8000亿元⊙,到2022年要实现销售1万亿元π。

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